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一線(xiàn)城市樓市新政對比:北京最新政策有何不同?

2024-06-28 18:43 來(lái)源: 道口不動(dòng)產(chǎn)觀(guān)察????? ? 作者: 0

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6月26日,北京市住房和城鄉建設委員會(huì )等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展政策措施的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新政”),調整北京市住房相關(guān)政策。清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心從北京樓市新政要點(diǎn)與變化、一線(xiàn)城市政策調整對比、政策作用與關(guān)注點(diǎn)等方面帶來(lái)解讀。

01

北京樓市新政要點(diǎn)與變化

北京樓市政策自去年下半年以來(lái)延續著(zhù)放松趨勢,多次降低購房門(mén)檻及購房成本。此次新政標志著(zhù)繼滬廣深之后,北京成為全國最后跟進(jìn)“5.17”新政的一線(xiàn)城市。北京新政的核心要點(diǎn)如下:

第一,大幅降低住房商業(yè)貸款利率下限,最高下降85BP,自去年12月政策前最高累計下降130BP。新政將首套房貸利率下限從LPR調整為L(cháng)PR-45BP,核心區二套下限從LPR+60BP調整為L(cháng)PR-5BP,非核心區二套下限從LPR+55BP調整為L(cháng)PR-25BP。值得注意的是,北京對于核心區域的劃分從2023年12月的城六區調整為五環(huán)內。

第二,降低個(gè)人住房貸款首付比例,首套最低20%首付。新政首套首付下限調整為20%,核心區和非核心區二套首付下限調整為35%和30%。首套住宅首付比例下限在去年12月由40%調整至30%,再次降至20%。二套住宅首付比例下限從去年12月由80%調整至核心區50%非核心區40%,再次降至核心區35%非核心區30%。

第三,支持多子女家庭改善性住房需求。對本市戶(hù)籍二孩及以上的多子女家庭,購買(mǎi)二套房的,在個(gè)人住房貸款中認定為首套。此措施有望激發(fā)多子女家庭的住房需求,進(jìn)而提振房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。

此外,新政還著(zhù)力于提高購買(mǎi)綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的住房公積金貸款額度,組織開(kāi)展住房“以舊換新”活動(dòng)等。近期的北京住房政策調整頻次高、力度大,展現了政策與市場(chǎng)風(fēng)向的變化,旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

02

一線(xiàn)城市政策調整對比

自2023年7月中央政治局會(huì )議提出“適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”以來(lái),我國房地產(chǎn)政策迎來(lái)新一輪的政策寬松周期,后續相關(guān)部委和地方政府積極采取措施,推出一系列政策“組合拳”,直到今年“5.17”新政,政策寬松幅度進(jìn)一步加碼,本輪政策端的持續優(yōu)化調整對于市場(chǎng)企穩和健康發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。本部分主要通過(guò)橫向對比一線(xiàn)城市信貸政策和限購政策的調整,分析本輪政策調整特點(diǎn)及未來(lái)政策走向。

從信貸政策看,主要分為利率下限調整和首付比例調整。在利率下限調整方面,四個(gè)一線(xiàn)城市調整走向趨于一致。從變化的絕對值來(lái)看,北京、上海調整幅度最大,從去年12月份到現在,兩城二套住房LPR加點(diǎn)最高下降130BP,北京首套住房利率下限調整也達到100BP;廣州、深圳利率下限經(jīng)過(guò)兩輪調整后也均有超過(guò)55BP的降幅。在本輪調整后,四個(gè)一線(xiàn)城市首套房和二套房利率下限已逐步趨于一致。房貸利率的下調有利于降低居民購房成本,提振市場(chǎng)需求,也是“消化存量房產(chǎn)”的重要舉措。但另一方面,由于短期內利率下限調整幅度過(guò)大,存量住房利率與新增住房利率利差逐步擴大,對于存量購房人群可能也會(huì )產(chǎn)生一定的影響,所以應當密切關(guān)注此類(lèi)人群的合理訴求。

表1 一線(xiàn)城市最近三次LPR基點(diǎn)調整

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注: 1.數字為核心區利率下限基點(diǎn),括號內為非核心區域利率下限基點(diǎn);由于各城市政策調整時(shí)間存在差異,所以此處時(shí)間節點(diǎn)表示各城政策調整大概時(shí)間范圍。

2.資料來(lái)源于地方政府官網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心。

在首付比例調整方面,當前四個(gè)一線(xiàn)城市已全部落實(shí)“5.17”政策基調。從首套住房首付比例看,僅廣州按照所規定的最低首付比例15%,北京、上海、深圳均是20%的首付比例。從二套住房首付比例看,深圳二套房首付比例調整幅度最大,相比去年同期,首付比例下降40%;北京、上海二套房首付比例調整思路整體趨于一致,核心區和非核心區分別為35%、30%。首付比例的調整有利于降低居民購房門(mén)檻,滿(mǎn)足年輕人、新市民等剛需人群購房需求,激發(fā)市場(chǎng)活力。

表2 一線(xiàn)城市最近三次首付比例調整

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注: 1.數字為核心區首付比例下限,括號內為非核心區域首付比例下限;由于各城市政策調整時(shí)間存在差異,所以此處時(shí)間節點(diǎn)表示各城政策調整大概時(shí)間范圍。

2.資料來(lái)源于地方政府官網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心。

從限購政策調整對比看,上海、廣州、深圳限購政策均針對“5.17”新政進(jìn)行了相應的落實(shí),主要通過(guò)降低社保/個(gè)稅繳納年限、分區限購等方式來(lái)優(yōu)化限購政策。北京于今年4月30日便已經(jīng)針對五環(huán)外限購政策進(jìn)行了優(yōu)化調整,其對于市場(chǎng)活躍度的提升較為明顯,本輪北京限購政策并未有明顯調整。

表3 一線(xiàn)城市限購政策調整對比

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注: 1.上海重點(diǎn)區域包括自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區;深圳7區包括鹽田區、寶安區(不含新安街道、西鄉街道)、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區。

2.資料來(lái)源于地方政府官網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心。

03

政策兩大作用與兩大關(guān)注

兩大作用:

第一,實(shí)際利率降低能最有效改善購房需求。降低房貸利率作為降低購房成本的高敏感性因子,在所有影響因素中至關(guān)重要,在國際市場(chǎng)的實(shí)踐中被驗證為最有效的刺激手段。北京首套房貸利率下調至LPR-45BP,二套房貸利率最大下調幅度為五環(huán)外城六區的85BP,與其他一線(xiàn)城市橫向相比,調整幅度最大。以朝陽(yáng)區五環(huán)外二套住房、商業(yè)貸款額度500萬(wàn)、期限30年等額本息為例計算,貸款利率由4.55%降為3.7%,總利息約節省90萬(wàn)元,每月還款約減少2470元。

第二,首付比例降低能有效提高改善型人群的購房能力。二套首付比例調整幅度自去年12月從80%下調至50%,進(jìn)一步下調至最低30%,相比于原始首付下限不高的首套,二套首付比例的降低可從邊際上有效提高改善性需求居民的購買(mǎi)力。當前的房貸利率、首付比例均達到北京歷史最低水平,有望助力房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量筑底企穩。

兩大關(guān)注:

第一,需要關(guān)注北京的限購政策。一線(xiàn)城市除北京外對“5.17”新政的落實(shí)都涉及限購政策的調整。北京雖然此前已在4月30日調整了部分限購政策,但仍存在進(jìn)一步優(yōu)化空間,限購政策的放松甚至解除仍應儲備于其政策工具箱中,并依據密切的市場(chǎng)觀(guān)察,作為重要工具適時(shí)使用。

第二,應當關(guān)注存量房貸利率調整。北京很大部分存量住房貸款利率在LPR+55BP,甚至+105BP,在持續降息的貨幣政策下,存量利率與新增貸款的息差已經(jīng)超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)。如果不及時(shí)打通存量貸款的調整渠道,可能會(huì )出現大量提前還款的情況,這對銀行來(lái)說(shuō)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的損失,可能會(huì )增添銀行的運營(yíng)風(fēng)險。同時(shí),購房者犧牲了現金流用于提前還款、降低居民杠桿,也會(huì )對居民消費和購房需求產(chǎn)生抑制作用。

責任編輯:謝玥

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